购房时需擦亮眼睛

2016-05-19 11:25:26    442次浏览

近来，随着去库存政策有序推进，各地房地产市场逐渐回暖。部分地区房价出现明显增长，房屋、家居建材等交易量增加，房地产投资额、销售面积、地价等各项指标都有所回升。与此同时，房屋交易、中介服务、装修服务、物业服务等领域侵害消费者权益的问题也开始增多。

房地产商虚假宣传

据全国消协组织2016年季度受理房屋类投诉情况分析，售前虚假宣传问题比较突出。开发商在售楼时，经常利用各种噱头吸引购房者，如在宣传材料上印有“××学区房”“临地铁房，步行到地铁站5分钟”“临湖临海房”“生态社区，高绿化率”等宣传标语。很多消费者可能因为此类宣传而关注该楼盘，进而购买。

消费者签订购房合同，完成交易程序后，部分开发商无法兑现当初宣传材料中的承诺，如并非是××学区房，离地铁距离并非像宣传的那么近，湖景房湖面缩水，绿化率没有宣传的那么高等。但是，由于宣传承诺并没有被写入交易合同，导致消费者后期维权非常被动。

《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在实际维权过程中，消费者如提起诉讼，需要向法院证明“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，消费者对以上问题的举证难度很大，容易导致维权不顺。

消费者郑某于2016年2月在贵州省铜仁市某房地产开发公司订购一套房产，并交付定金1万元整。之后，消费者了解到商家宣传公摊面积与实际承担的公摊面积不相符，涉嫌虚假宣传。消费者要求该房地产开发公司退还1万元定金。双方协商无果，于是消费者到铜仁市江口县消费者协会投诉。江口县消协接到消费者投诉后，立即展开调查。经江口县消费者协会调解，3月28日，该房地产开发公司退还消费者定金1万元。

销售人员误导消费者

房屋销售人员在消费者购房过程中扮演着重要角色，消费者对于楼盘的认知很大程度上来自销售人员的介绍。如果房屋销售人员在向消费者介绍楼盘、购房流程时有偏差，很容易误导消费者，致使消费者知情权和公平交易权等权利受损。

根据全国消协组织季度受理的投诉情况分析，关于房屋销售人员误导消费者的相关投诉主要涉及三个方面：一是对具体房屋情况介绍不实，如夸大房屋附带花园面积、隐瞒房屋被遮光情况、隐瞒楼盘周边设施情况（垃圾场、墓地）等。二是对购房流程介绍不实，如不切实际地承诺为消费者办理贷款、为消费者办理房屋更名手续，这些承诺一旦落空，消费者购房流程就会受阻。三是对房屋附带权利介绍不实，如承诺消费者小区自建幼儿园、球场、花园、班车等，而后期没有兑现。

今年1月21日，消费者刘先生在北京亦庄开发区某售楼处购买商品房，签订了商品房认购书。由于刘先生有意将此套房产更名到其妻子的妹妹及妹夫名下，所以在签订认购书时，刘先生特意询问售楼人员认购人姓名是否可以更改，售楼人员表示可以。2月23日，刘先生妻子与其妹妹来到售楼处要求办理更名手续，但房屋销售人员以“公司需要走程序”为名推托。至今，相关更名手续仍未办理。3月17日，刘先生将此事投诉至消协，目前该投诉正在处理中。

房屋实际情况与合同不符

购房合同是根据《合同法》《城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖商品房达成的协议。房屋的具体情况、开发商提供的服务、双方的违约责任等都在合同中有具体规定。

根据全国消协组织季度投诉受理情况分析，房地产交易中的合同问题主要有3个：，合同描述与现房不符，如面积、层高、房屋装修标准、配套设施等与合同约定不符。第二，合同中有明显排除消费者权利、加大消费者义务的条款，如有些合同中开发商会加入免责条款，表明由于某些特定情况造成不能按期交房的免赔责任，列出面积丈量误差率差异过大的免赔情况。第三，在违约赔偿方面，存在开发商违约赔偿比例过低，消费者违约赔偿比例过高等问题。

去年9月8日，贵州省黔东南苗族侗族自治州镇远县消费者协会接到消费者冉某等52人的集体投诉，称镇远县锦和房地产开发有限公司通过订立商品房买卖合同和张贴收取水“入户费”的委托书，以从商品房装修押金中扣取水、电开户费的方式，隐瞒了“商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的事实，要求维护其合法权益。镇远县消协接到消费者投诉后，立即展开调查。经镇远县消协调解，镇远县锦和房地产开发有限公司委托镇远县消协办理水电开户费退还事宜。今年1月19日，县市场监管局、县消协在羊坪镇政府会议室举行了发放179户业户水电开户费192770元退款仪式。